5つの成功ポイントとは?アパート・マンション一棟モノ投資

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(写真=Thinkstock/Getty Images)

 不動産投資を始めるにあたり、立地については良し悪しを判断できる人は多いが、建物については専門性が強くなりすぎて、良し悪しを判断できる人は少ない。相続対策でハウスメーカーに営業を受けても、建物はハウスメーカーの好きなように建てさせてしまう人が多いのではないだろうか。そこで今回は建物の要素が賃貸事業に大きく影響するアパート、マンションの一棟モノの投資について、成功のための5つのポイントを紹介していきたい。

 

立地に適した建物

 一棟モノであっても一番大切ポイントは立地である。立地の中でも考慮しなければならないのが、その不動産の使用方法だ。アパート営業は、ハウスメーカー側が建てたい仕様の建物を勧めることが多い。工場で規格が決まっている建物を安く建築した方が、ハウスメーカの利益が高い。そのため、ワンルーム需要があるところでもファミリータイプの住宅を強引に提案してくることがあるため、気を付けた方が良いだろう。その立地が、オフィスや店舗のテナント誘致が可能なのか、住宅のワンルームやファミリーのどちらが適しているのか等の「テナントニーズ」を考慮することが重要である。

 

建物構造

2つ目のポイントは建物構造だ。最近は築古の建物をリノベーションし、シェアハウスに様変わりして成功している物件が多いが、その殆どが鉄筋コンクリート造の建物だ。鉄筋コンクリート造であれば、柱も少なく共用空間を作り出す自由度が高い。一方で軽量鉄骨の建物は柱が多く、リノベーション業者に敬遠される。そのため、改修方法が見つからず、行き場を失った軽量鉄骨の古いアパートも少なくない。軽量鉄骨や重量鉄骨のアパートは20年も経てば古さや汚さが目立ち、入居者募集に苦戦する。

 

エントランス

3つ目のポイントは建物全体のエントランスの魅せ方だ。エントランスを豪華に見せて作るだけでも、入居者の印象がかなり違ってくるため、エントランスの仕上げ材や空間の作り方にコストを惜しまない方が良い。エントランスが立派なだけでも建物全体のグレード感が上がる効果があり、これは入居者探索に良い影響を及ぼす。築古のマンションのリノベーションもエントランスを改修すると入居率アップに繋がることが多い。

 

共用部

4つ目のポイントは共用部の充実度だ。新築時点で共用部を作らなくても、後々、壁と取り払って共用部を作れる構造にしておいた方が良い。仮に建物が古くなってリノベーションする時に、共用部が作れない構造であると致命的だ。良くあるパターンが軽量鉄骨のアパートである。各住戸が外廊下で繋がっているため、そもそも共用空間がない。シェアハウスへリノベーションする場合、このような建物は部屋を潰して共用スペースを作るしかないが、軽量鉄骨で柱が多く、広々した共用部が作れない。そのため、打つ手が無く、小手先の修繕で内装や外装を変えていくしかない。

 

間取りを整える

 最後のポイントは、間取りが整った部屋を作ることだ。建築費に余裕があれば、柱が部屋の外のバルコニー側にあるアウトフレーム構造が望ましい。柱が部屋の中に入り込んでしまうと、その分、部屋の形が悪くなる。さらに、柱と柱の間に梁も現れてくるため、全体的に部屋が狭く感じる。特に部屋の小さいワンルームは、その影響が大きく、ベッドの配置等が固定されてしまう。入居者の案内で断られるケースは、この部屋の形の悪さによる理由が一番多い。

 

30年後を見据えて投資しよう

 以上、「立地」、「構造」、「エントランス」、「共用部」、「部屋の形」5つのポイントを挙げてみた。これらは30年後の賃貸経営を展望してのポイントだ。建物は50年近く使えるため、築30年くらいの競争力が低下した時に対処できる建物が望ましい。一棟モノ投資は30年後の建物の状態も考えて行うことが成功の鍵となるだろう。

 

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2016年9月2日 8:00 AM カテゴリー: おすすめ, 不動産投資, 事例・実践

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